“请转张志铭先生。”

      “张先生已经于年前离职了。目前管理明天地产的是黄燕虹女士。”

      3月19日下午，记者致电明天地产，公司前台小姐斩钉截铁地给予了上述答复。和之前的主要负责人离职不同，明天地产董事长张志铭走得静悄悄，留下了很多疑问。

      和张志铭离职接近的时间，鹏润地产总经理童渊辞去职务前往昌盛地产任CEO，而前两年国美置业总经理禹晋永的离职更闹得“满城风雨”。

      记者多方了解到，目前北京国美第一城与明天第一城的销售总监同为一人，两个项目的收尾工作也归属同一人负责；与此二人同样身兼二职的还包括原鹏润地产的大多数部门和员工。原本轮廓渐渐清晰的国美系地产再次变得扑朔迷离起来。

      庞大枝节

      昔日首富黄光裕家族，在做家电连锁之余，打造了一个机构庞大、品牌众多的地产王国。

      首富家族的故事还得从头说起。1986年，黄光裕北上跟随胞兄黄俊钦做生意，次年，二人创立国美电器品牌。但是6年后，兄弟二人分家，黄光裕主要发展电器销售连锁店，而黄俊钦开始向房地产开发方面发展，创立新恒基品牌。

      这一年，是黄氏家族第一次和地产接触，尽管黄光裕最初并未涉猎，但站着开发商家人的立场上，房地产行业高杠杆率的创富魔方一定已经让他惊奇。

      多年后，已经荣膺首富的黄光裕多次表示过，实际上内地如他兄长那样的隐形富豪不胜枚举。

      凭着灵敏的商业嗅觉，1997年黄光裕亦开始涉足房地产，开发北京鹏润家园，此后更从兄长手中获得新恒基中心二期，取名鹏润大厦。

      房地产行业风险让黄光裕一度退缩。及至2005年，黄光裕未曾涉猎房地产行业，专心经营国美电器，并最终成立鹏润投资集团。

      在黄氏兄弟白手起家的过程中，他们的小妹黄燕虹也逐渐长大成人，成家立业了。黄燕虹、张志铭夫妇曾双双效力国美。

      2005年，鹏润集团重新涉足房地产行业，开发国美第一城时，一家名为明天地产的房地产公司成立了，张志铭出任董事长。

      在接下来的两年中，黄光裕多次整合集团地产业务，先后换帅禹晋永、童渊，最终确立鹏润地产为主要运作平台。当时，鹏润地产下设国美置业、鹏润尊爵、鹏润昊天三家公司，似乎并不包含明天地产。

      随着国美第一城和明天第一城的依次亮相，张志铭单飞的消息不胫而走。但知情人士透露，明天地产的实际控制人仍在黄姓人士手中，明天地产可以说也是鹏润地产的子公司。据其介绍，在明天地产成立时的股份结构为：黄光裕占60%，黄燕虹占20%，张志铭占20%。

      尽管上述消息并未获得证实，但明天地产的官方网站似乎透露出蛛丝马迹。其中对明天地产的介绍更表示：“2004年鹏润投资集团资产重组，北京明天房地产开发有限公司作为集团公司内部一个独立运营的房地产开发公司成立。明天地产和鹏润地产是一套人员，两块牌子。”

      如今，国美第一城与明天第一城都已进入收尾工作，但张志铭却离开了明天地产。据了解，鹏润地产目前由名为王会生的高管执掌，明天地产则由黄燕虹负责。

      双面资本

      如果说房地产开发的“以一博十”曾让黄氏家族惊奇，那么资本市场的“以一当百”则足以令他们神奇。

      2002年前后，黄光裕收购香港上市公司京华自动化成功，并更名为中国鹏润。两年后，国美电器借壳中国鹏润上市。将一个追求“低利润下现金流快速周转”的电器连锁店老板推上首富宝座，国美电器的上市功不可没。按照2005年国美电器的市值计算，黄光裕的总资产达到了140个亿，2007年的胡润富豪排行榜中跌至四位的黄光裕资产达到了450个亿。

      有意思的是，胡润还发布了富豪套现排行榜，在这个榜单中黄光裕荣登榜首，历年套现93个亿。

      拿这93亿元黄光裕干了什么呢？除了陆续收购永乐、大中电器外，黄光裕显然同样注重房地产方面的投资。一个昔日的首富，如果将“以一博十”的房地产行业与“以一当百”的资本市场结合，或许能轻松超越今日首富杨惠妍？

      黄光裕看上的是中关村（000931.SZ）。对于一家房地产企业来说，购买中关村是具有双重意义的，首先它是一个房地产公司，拥有不少北京优质土地资源。其次，它也是一个壳资源，可以借此借壳上市。从简单的分析来看，黄光裕似乎又做了一笔“合算”的买卖。

      但是，从目前的情况来看，黄光裕这笔买卖远称不上合算，甚至有可能深陷其中。作为身负琼民源丑闻的上市公司，中关村在重组后再遭巨额担保黑洞，身世可谓曲折，据相关资料，2006年底其承担的担保总额高达42.54亿元。

      去年年底，黄光裕曾试图通过收购中关村子公司四环制药注资4亿元，该计划在今年3月被暂停。即便输血成功，4亿元对于中关村的债务来说只是杯水车薪，只能说明黄光裕的一种态度。他如要为中关村解套，甚至可能付出比收购大中电器更高的代价。

      一个业主眼中的国美第一城

      青年路尽头，夜晚的国美第一城灯火通明。这个近百万平方米的大盘被划分成了一个一个小的围合，高楼中间通常有一个小的中心广场，尽管北京已经进入春天，但放眼望去绿色寥寥。

      张先生就住在这样一栋高楼里面，110平方米的住房被划分成了三室两厅的格局。在目前的北京市场中，100出头的三居室已经不多，虽然每个房间都不大，但也算经济实用。

      三间居室被女主人分别安排为主卧室、书房和客房，由于空间比较小，原先的过道也被纳入书房之中，人必须先穿过书房才能够进入卧室。即便如此，书房的面积还不够宽裕，飘窗被改成了榻，榻下设柜子放书，书柜就给省了。

      “觉得国美的房子怎么样？”记者问。

      “怎么说呢?”张先生表示，最初打算购买国美第一城确实有冲着黄光裕来的意思。他认为，黄光裕作为当年福布斯富豪榜的首富，资金应该比较充裕，建筑质量方面自然就有所保证。

      当然，张先生购买国美第一城也有价格方面的因素。在2005年该项目周边住宅已经8000元/平方米的时候，国美第一城的售价仅仅5000元/平方米出头。

      必须标注的是，北京朝阳北路、青年路一带多开发高档项目，目前大部分二手房价格已经达到15000元/平方米，国美第一城二手房目前的售价多在1万元/平方米左右，涨幅基本与周边相当。

      最终收楼入住的时候张先生的心情比较复杂，因为首富给他们盖了一个普通得不能再普通的住宅。小区的容积率很高，显得比较拥挤，绿化率不高。不过，张先生也强调，普通并不代表工程质量差，总体而言，国美第一城的工程质量还是不错的，“墙体不平等一些小毛病搁哪个项目都可能发生”。

      同时，摆在普通的居住环境面前的还有价格优势。“你能指望花5000元/平方米住到多好的房子呢？”

      现在，普通的张先生住在了昔日首富盖的房子里，他的思路逐渐清晰，国美盖的不是给自己住的房子，而是那些占据北京最大人口比例的工薪阶层。只有将房子卖给这批人，房子的销路才广。只有把房价定得稍微低一点，房子的销售才快。

      于是张先生的心态平衡了，住在国美盖的普通住宅里，去国美的电器连锁店买平价家电，把握好时机，也可以考虑投资一点国美的股票。

      国美经验能否助飞鹏润地产？

      “我过的桥比你走的路都多”，人年纪大了，都容易有点经验主义情结。企业也是如此。

      很多企业家，把公司做大了，都喜欢著书立说，总结“我的前半生”，以为后世之用。黄光裕目前好像还没有写书的打算，但是关于国美电器和首富传奇的书，差不多也可以“等身”了。

      总结来总结去，“薄利多销、迅速回款”俨然成了国美电器稳居电器连锁行业老大地位的法宝。

      从2005年正式进军房地产行业开始，曾经的国美电器董事张志铭、国美电器第一任全国营销总监张志铭就把这个经验当成了灵丹妙药。然而，他们或者忽视了房地产与电器行业有着本质的不同。

      首先，国美电器之所以受消费者青睐，主要因其价格实惠，但这个实惠往往不在于压缩卖场利润而来自于供应商。电器生产行业已经到了充分竞争时代，“我不干你干”的竞争导致了很多供应商愿意低价，甚至是折本销售。

      但房地产行业是不同的，房地产开发是为了卖房子，卖房子就要有地，政府是开发商最大的供应商。但是和电器生产厂家不同，在与开发商的博弈中，政府掌握绝对的话语权。“你不拿地别家拿”的竞争，导致了开发商的成本压缩空间不大。

      其次，国美电器主要资金来源为货款，利用销售款给付供应商货款之间的时间差，快速扩张。恐怕房地产企业没有几个敢压销售款的。银行算得上是开发商最大的资金来源，不但不能白给开发商花，还要收利息。到期不还，法庭上见，下次想贷款就没门了。

      第三，国美电器之所以能够脱颖而出，是因为人们可以用较少的钱买到同质化的商品。但房地产行业是一个同质化程度相当低的行业，再贵的房子也有人买，再便宜的房子未必卖得出去。随着人们对居住要求的不断提高，廉价的低品质住宅未必能对路。

      鉴于学习了国美电器的“薄利多销、迅速回款”，国美第一城和明天第一城确实采用了低价快销策。但是鹏润地产究竟从中获利几分尚不可知。唯一能够直观看到的是，国美第一城和明天第一城成了普通住宅中的普通住宅，明天第一城的“写字楼产权”也开始受人议论。

      随着土地成本、商业信贷利率的不断升高，鹏润的低价策略是否还能够持续下去也是问题。

      当然，尽管行业差别很大，但是国美电器作为一家成功扩张的企业，也有鹏润地产可以借鉴的经验，例如资金的快速周转。但是恰恰是这一点，鹏润电器没有学来。

      在明天第一城之后，除了鹏润时尚交易中心外，北京开发界难见鹏润身影。据传其在天津、重庆有新项目，但作为首富的产业，鹏润地产的扩张速度实在难与电器相提并论。

      实际上，房地产行业对资金链周转方面的要求比电器连锁店更甚。当然你可以就做一两个项目，如果要发展就必须让资金链滚起来，充分利用金融杠杆，摊薄投资成本。

      但当国美第一城和明天第一城全面启动时，其业务总监陈云峰曾告诉笔者，公司没有用一分钱贷款，全是自有资金。

      虽然几个月后，低价入市的两个项目很快将资金回笼，但向来善于把握资金流时间差的黄光裕可能已经损失了相应投资机会。

      参考借鉴之后，鹏润地产买了中关村。中关村这个壳看起来确实“很美”，一方面有土地储备一方面又是壳资源。手握大量资金的黄光裕完全可以挑一个净壳，但是他却选择是非多多、负债累累的中关村，想再当一次上市公司的救世主。但是，这一次，中关村就像一个溺水的人，救他需要的不仅包括实力、技术，甚至还需要一点运气。

      鹏润国际时尚交易中心三年定位之痛

      案名一改再改 开业时间一拖再拖

      许慧颖

      “今年开不了，估计要等到明年5月份。”当记者以客户身份向鹏润时尚国际中心咨询时，招商部工作人员如是表示。

      去年8月，在该项目进行全球推广之时，时任鹏润房地产开发集团CEO的童渊表示将于今年8月1日开业。然而，该项目的开业时间一拖再拖，与此同时，项目的案名也是一改再改。

      上述工作人员向《第一财经日报》表示，导致鹏润时尚国际中心开业时间推迟的原因有很多，包括完善配套等方面，但最重要的还是高层对该项目的经营思路又发生了重大转变。

      一波三折的鹏润时尚中心

      鹏润时尚中心原名国美商都，此事要向上追溯到2005年。时年4月，原国美置业总经理禹晋永高调上任不久后，便传出国美置业以8.05亿元拿下北京市2005年度最大的招拍挂项目——科技总部新区核心商务区35.39万平方米公建用地的土地使用权。国美有意将该项目打造成全球最大的“高科技体验中心”。

      禹晋永曾向《第一财经日报》表示，从2005年4月拿地到5月宣布规划的一个月之间，国美商都全部已经签约订出，其中有不少来自国美集团全球战略合作伙伴，剩下的部分有大半被国美电器的小商户订走。

      也许正如禹晋永所想，背靠国美电器品牌的天然优势，如果打造成高科技体验中心并不困难。当时禹晋永并不操心销售问题，他认为，只要一开工取得预售证，回款会很快。而黄光裕本人也相当在意该项目。

      在国美商都正式亮相的庆祝酒会上，黄光裕亲自现身引起业界震动，从而也泄露了其对于做大地产的野心。在庆祝酒会上国美商都还与大连万达签署了框架合作协议，但此事至今并无下文。

      一个月后，市场突然传出黄光裕与禹晋永分道扬镳的消息，该项目也一度搁浅。直到隔年5月，国美商都才再次出现在媒体视野中，改名为“鹏润时代广场”，国美标记逐渐淡出。而到了2006年年底，该项目案名再次变更为“鹏润国际时尚交易中心”，定位为国际服装时尚交易平台。

      时任该项目总经理的张亚夫表示，鹏润国际时尚交易中心在确定最后的定位前曾经经历了“亚洲最大体验中心”、“鹏润时代广场”等波折，因为集团在逐步摸索其最佳定位。不难看出，除了继续沿用“国美商都”的公司名称进行开发之外，这个项目案名已被烙上“鹏润”标记，真正的操盘手也变为鹏润地产。

      而在当时所有的宣传资料中，国美系与地产相关的业务都是以鹏润地产的名义出现。彼时在鹏润房地产旗下的8家子公司，它们彼此财务独立。其中包括国美商都、金尊地产、尊爵地产、鹏润昊天、重庆中房开发有限公司等。

      而后童渊接手该项目，并曾举办过非常盛大的推广活动，当时除了地产传媒，服装方面的所有相关媒体也悉数到场。童渊还表示，今年8月该中心将顺利开业。不过，这一次同样没有顺利实现。

      就在去年底，童渊卸任。今年8月开业的计划又发生改变。业内人士表示，像鹏润国际时尚交易中心这样的项目，三年内案名和定位被屡次更改，表明了国美高层对商业地产并不熟悉，根本没想清楚到底想做什么。

      据了解，目前该项目已经进入到外装阶段。而值得一提的是，该项目的经营思路发生重大转变。工作人员表示，目前该项目只租不售。业内人士认为，对商业地产项目一路持有，可能与今后国美系地产业务打包上市不无关联。

      曲折上市之路

      2007年6月，国美集团董事长黄光裕曾公开表示，内地房地产市场前景光明，集团希望在未来的2~3年内，将名下鹏润地产、国美置业、尊爵地产和明天地产等房地产公司重组后打包上市，上市首选地为香港地区。 

      实际上，黄光裕打算将房地产业务打包上市的想法由来已久。早在2005年8月，前国美置业总经理禹晋永在接受记者专访时就透露，该公司正在筹备在境内及境外同时上市。

      但几年过去了，这一计划仍未实现。

      而最新的消息表明，黄光裕想将鹏润地产注入中关村借壳上市。对此，明天地产某负责人在接受本记者采访时表示“这事儿真不能说”，之后又迅速改口为“不知道，我这一层的人不可能知道这么重大的事”。

      在上市进程中，投资者一向看重房地产企业的土地储备。为了增加其上市筹码，跑马圈地成为其必要手段。

      但从2005年至今，国美系地产的土地储备并未见大幅增长。据了解，鹏润地产在重庆拥有一个名为“鹏润蓝海”的项目，占地600余亩，建筑面积约64万平方米。重庆被公认为鹏润地产异地扩张的第一站。今年2月，鹏润地产终于有了一个大手笔买卖，其以25.55亿元的价格获得天津华明镇一块土地，由此增加了近43.3万平方米的土地储备。

      另有消息称，国美在天津金钟河大街两侧可能斩获一个超级地块，该地块体量约280万平方米，但该消息未得到国美方面的证实。