北京华侨城新公园地产之城市价值解析

据一项国外机构研究数字表明，一个开放式的市级规划公园将对半径3公里内的地价产生长远的影响。这种规律在世界和中国的大城市均已得到验证。纽约中央公园旁边的一个带露台的高层公寓，月租金高达数万美元。

在北京，公园地产概念一经出现，便在楼市上引起了轩然大波。依城市公园而建的“傍公园型”大型高档公寓风起云涌，毕竟公园周边的土地资源有限。市场开发出现自建公园的地产项目。业内人士戏称：地产商已经开始由“傍”公园发展到了亲自“造”公园的时代了。在越来越多的小开发商铆足干劲自建小型公园的时候，华侨城集团则保持一贯的沉稳大气，在北京华侨城项目中自造了1平方公里的公园——北京欢乐谷，更将公园地产引向了另一个行业高度，成为北京颇具特色的精品旅游地产项目

公园地产谜题

所谓公园地产，主要是指借助城市公园或城市公共绿地，进行周边地块改造和开发的房地产项目；也可以依托自身的土地规模优势，占地数百亩或千亩以上，进行社区公园建设，形成配套开发。从广义上讲，公园地产将建筑、人文与自然环境结合成一体。而城市资源、自然资源、人文资源等多重资源的整合，使得公园地产既是一种高品质生活的体现，也是一种居住者高贵身份的象征。

公园地产不单单是停留在公园边上欣赏公园景观，而是更注重建筑与景观的交流，要求住区与公园充分沟通融合。公园地产已经走过了简单“借景”的初始阶段，如今正朝着项目的规模化、规划的生态化、建筑的融合化、配套的完备化方向发展，以满足现代人更高层次的住房需求。

公园资源及环公园土地的日渐稀少，使得公园地产项目的供应不断减少，但凡和公园有联系的项目都大肆宣传其公园的优势，甚至引起了购房者对于公园地产概念的反感。于是，新一轮的市场净化洗牌运动迫在眉睫。随着北京市市政公园周边可供开发土地的逐渐减少，决定了“借园”而建的项目越来越少，而市场对于公园地产的需求使更多有实力的开发商开始投资“造园”，以此提升环境品质，提高居住质量。“造园”项目通常更注重建筑与景观的交流，而开发商投资建造的公园与社区往往融合得更好。相比其他开发商用项目总占地30%左右的比例建造公园来讲，一贯低调的北京华侨城建造了1平方公里的公园，占到了项目整个地块近70%的面积，成为北京最为典型的造园项目。而北京欢乐谷将致力打造成为一个充满浪漫瑰丽色彩与绿色生态环境的集知识、娱乐性的生态乐园。

公园地产到旅游地产的转化

100年前，美国人在纽约曼哈顿的中心地带，规划出一个长4000米，宽800米，占地3.4平方公里的狭长地带，这就是纽约中央公园。15年后，周边地价增长了9倍。在纽约的中央公园边，只有全世界最有钱的人才能住在第5大道和帕克大道。从此拉开了公园地产开发的序幕。

在北京，“公园地产”最为典型的代表是朝阳公园板块，从棕榈泉国际公寓到如今在售的维多利亚花园、公园9号以及泛海居住区，10余个高端地产项目齐聚在公园周围，而价格已逼近3万元。“傍”上朝阳公园，衍生出来的“高档社区生活板块”、“富人区”、“上东区”等概念也显得更加名正言顺。朝阳公园板块概念的全线拉升，使得板块内的项目均价、区域形象和品牌高度实现了“三赢”的局面。而这些项目，仅是傍公园地产的代表而已。一个高度现代化的城市，地产项目仅凭公园景观的卖点恐怕是不够的，没有一个系统而完善的整体规划，傍公园地产项目各自为政，反而使得公园地产对城市难得的公共资源产生了不同程度的视觉污染。

于是，眼光更为长远的开发商，并不只单纯造园，而是通过公园的开发建设，以较为新颖的包装形式，形成与住区的互动，吸引更多的旅游客群，使原本人流量较少的地区成为炙手可热的人流集散地，从而引发更多的置业流和投资流，提升区域的价值。这便是旅游地产，是继公园地产之后的一种替代升级。

旅游地产成熟引发的区域价值升级