房地产业的迅猛发展，对于改善投资环境，提高群众居住水平，实现土地资源的优化配置和合理利用，对于产业结构和消费结构调整，促进第三产业的发展，都起到了不可忽视的作用。同时，房地产收益已经成为地方财政的重要来源，房地产业在国民经济和社会发展中的作用，越来越受到人们的重视。这是我们事业的主流，对此应予以充分的肯定。

与此同时，我们也必须清醒地看到，房地产业在迅猛发展的过程中，由于缺少经验，法制不健全，宏观调控不力，也出现了一些不容忽视的矛盾和问题。第一个问题就是土地供应失控。批地与项目脱节，项目与规划脱节，造成土地供应量过大，基础设施配套与开发需求矛盾日益突出。其次，开发区的设立和建设存在着盲目性，摊子过大，占用耕地过多。许多土地批出后资金迟迟不能到位，基础设施无力投入，造成大量土地闲置。第三，房地产开发过热，结构不尽合理，群众急需的普通住宅供不应求。第四，市场规则不健全，市场行为不规范。突出的是无法可依、执行不严、炒买炒卖、偷税漏税严重。少数开发商不是凭真本事赚钱，而是靠“关系”和钻政策空子牟利。另一方面，真正安分守己的老企业却步履艰难，于是一段时间内出现了“内行不赚钱，外行赚大钱”的反常现象，助长了房地产市场的混乱和腐败现象的滋生。

房地产业出现的这些问题，概括地说就是一级市场未管住，二级市场不规范，三级市场没搞活。问题有的反映在政府部门，有的反映在企业，深层次的原因是改革不配套，法制不健全，宏观调控有所放松。国家要加强房地产市场管理，促进房地产业健康发展，必须加强宏观调控。

在当前，宏观调控主要应在以下七个方面下功夫。

首先，要严格控制土地供应总量。具体说来就是坚持六个必须，即必须按用地计划进行数量控制，必须按规划审批，必须与建设项目相结合，必须有明确的开发期限和进度要求，必须有基础设施配套条件，必须按权限审批。

其次，调整房地产开发投资结构，确保重点。这里说的重点就是城镇职工住宅，要控制开发的主要是花园别墅、度假村、高级公寓、高档宾馆、写字楼。之所以用“控制开发”而没有使用“限制开发”的提法，主要是考虑到这是属于结构调整的范畴，而结构调整就不能轻易采用行政命令手段对市场进行一刀切，而应立足于政策引导，立足于发挥市场机制的作用，同时也必须考虑到实际的需要。

第三，加强对房地产开发企业的管理。对规定时限内未进行实际开发建设的，取消开发经营权；对注册资金虚假，没有开发能力及偷税漏税的，进行查处；未进行资质审查或资质条件不符的，取消开发资格。同时规定银行和土地管理部门一律不得开办开发公司，已经开办的限期脱钩。

第四，规范市场行为，制止炒买炒卖。出让土地要制定基本价格，加强社会监督；受让土地必须按合同开发，一年内投入资金不足购地费25%的，收回土地；未完成开发投资总额20%的，不得转让；土地和房屋转让必须到指定部门办理交易手续，对炒买炒卖哄抬房价、地价的进行严肃查处。

第五，合理调节收益分配，防止国家收益流失。

第六，推进城镇住宅建设，加快“解困解危”步伐。所有开发公司都要承担20%以上微利居民住宅建设的任务。

第七，加强对外商投资的管理。外商投资要实投而不能虚投，必须有和项目适应的注册资本，中方企业不得为外商出资或提供担保，不准以压低地价作为吸引外商的条件。

应该看到，现代市场经济是建立在生产力高度发展基础上的经济，是一种规范化、制度化、法制化的经济，如果放松宏观调控，经济运行必然发生混乱，经济发展可能出现大起大落。加强宏观调控并不是我们的发明，任何市场经济国家，包括美国、德国、日本这些典型的市场经济型国家，也不是完全自由放任的市场经济。像美国，就是由联邦储备委员会通过利率调整和货币发行，调节经济运行。联邦储备委员会相当于我们的中国人民银行，是国家实行宏观调控和制定货币政策的重要部门。德国实行社会市场经济，40多年来一直由联邦银行通过利率杠杆控制货币供应和通货膨胀，物价上涨率长期稳定在5%以下。政府干预最多的是日本，他们从战后恢复时起就实行政府主导型的市场经济，政府对发展规划、产业政策、出口控制、国土开发等都广泛参与，从一个战败国很快成为世界第二经济大国。他们的经验说明，宏观调控不是可有可无，而是发展市场经济题中应有之义。

我们加强宏观调控，不是全面紧缩，而是为了克服前进中的矛盾，促进国民经济健康持续地发展，重点解决过热和市场秩序混乱问题。