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| 法院审理物业官司 四场审判有四个结论 |
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物业维修基金第一案尘埃落定———
四次审理，带来了四个不同结果：第一次，是业主的诉讼主体不符合法律规定，因此被驳回起诉；第二次审理为业主胜诉，业主有权对开发商提出起诉；第三次审理，业主胜诉，开发商必须缴纳物业维修基金；而终审判决则表明了物业维修基金之间的纠纷要等待行政部门行政解决，小区业主起诉开发商的请求就此将被驳回
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备受社会关注的东悦居小业主状告开发商追缴维修基金一案上周终于尘埃落定。
广州市中院近日的终审决定让小业主大跌眼镜，让众多开发商额手称庆：因现行法律法规对维修基金案的民事权利义务关系的调整尚无具体规定，维修基金纠纷暂不具备作为民事案件受理和处理的条件，撤销一审判决，驳回业主起诉。
一法律界人士认为，这一判决结果，等于明示了小业主为维修基金问题状告开发商是弄错了诉讼对象，在建设部未授权具体行政主管部门，或建设部与财政部未就物业维修基金管理出台具体细则法规之前，类似情况暂时还没有解决办法。同时，业主如果自己缴纳物业维修基金，那么将为广州开发商节约数以亿计的现金支出。
业主败诉
东悦居物业维修基金案被称为“广州维修基金第一案”，在历时三年多的官司中，该案的判决结果由于将作为广州有类似情况的数千万平方米住宅小区物业维修基金缴纳依据（即从预售证是1998年10月1日后核发的，而购房者与开发商是在2003年8月31日之前签订买卖合同的所有小区），因此每一次审判结果都引起社会的极大关注。
据终审判决的应诉方业主李女士介绍，她在1999年购买了东华实业开发的东悦居一套物业，但是当时购买合同上没有约定物业维修基金由谁缴纳。
2003年8月，东悦居小区业委会成立。就专项维修基金该由谁缴纳问题，作为业主委员会成员的李女士与东华公司出现争议。李女士为此在同年9月以个人名义将东华公司告上法庭，要求法院判令东华公司将按物业总房款的2%计付的专项维修基金即9400元，按规定存入维修基金专用账户。
东山区法院受理后，认为涉案物业所在小区的业委会已成立，李女士以个人名义向法院主张小区物业管理维修基金，法院认为诉讼主体资格不符合法律规定，遂驳回原告的起诉。
其后，李女士向广州市中院提出上诉，二审裁定认为李女士与东华公司之间具有商品房屋买卖关系，小区业主就物业管理维修基金纠纷向法院提起诉讼，没有违反《民诉法》之规定，故裁定“撤销原审裁定，本案由东山区法院进行审理”。
2005年初，东山区法院重审此案，同年1月28日一审判决。依据广州市国土房管局《关于贯彻国家＜物业管理条例＞有关问题的通知》，认定应由建设单位即开发商缴纳首期专项维修基金，故判令东华公司将涉案物业专项维修基金3724元，按规定存入专项维修基金专用账户。
东华公司不服，提起上诉。2005年4月，二审在广州市中院开庭。最后终审判决为：李女士与开发商签订的《商品房预售合同》对于专项维修基金的缴纳主体、缴纳数额、履行方式、履行期限、民事责任等内容均无约定，即双方当事人未就维修基金事项设立权利义务关系，且现行法律法规对上诉民事权利义务关系的调整尚无具体规定，此类纠纷暂不具备作为民事案件受理和处理的条件，故李女士的起诉应予驳回，撤销一审的判决。
四场官司，四个结论
而对于小区业主影响更大的是来自法院其后的一段判决词：根据国务院颁布的《物业管理条例》第54条第3款规定：“专项维修基金收取、使用、管理办法由国务院建设行政主管部门会同财政部制定。”说明法律、法规对物业管理维修基金的收取、使用和管理赋予行政主管部门先行处理的职责。在双方当事人未就物业管理维修基金缴纳问题平等协商达成共识的情况下，从本质上说，当事人就此承担的主要是行政法上的义务，应由行政主管部门前置处理为宜。因此，原审以民事案件受理并作出实体判决不当，应予撤销。
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四次审理，带来了四个不同结果：第一次，是业主的诉讼主体不符合法律规定，因此被驳回起诉；第二次审理为业主胜诉，业主有权对开发商提出起诉；第三次审理，业主胜诉，开发商必须缴纳物业维修基金；而终审判决则表明了物业维修基金之间的纠纷要等待行政部门行政解决，小区业主起诉开发商的请求就此将被驳回。
对于裁定，无论业主李女士还是她的律师都表示难以理解，他们表示：“2004年中院审理后认为，李女士可以就其与东华之间产生的物业管理维修基金纠纷向法院提起诉讼，并裁定撤销东山区法院前次裁定，由东山区法院审理案件。现在广州市中院又突然说维修基金案不是民事诉讼，这不是自相矛盾吗？”
而作为东华实业代理律师的法则明律师事务所李瑾律师对此则有不同意见。她表示，此前案件的争议主要在于1998年10月1日施行的《广东省物业管理条例》，与2003年9月建设部颁发的《物业管理条例》之间，对于物业维修基金的缴纳、管理条款有冲突。但是，从实体法律的规定看，《广东省物业管理条例》及对其进一步细化的《广州市物业管理办法》属于地方性法规和地方政府规章，不属于准据法，不能作为确定法定义务的实体法律而适用。
建设部公布的法规与广东省的法规不是上位法与下位法的关系，按照《中华人民共和国立法法》，如果地方性法规与中央发布的部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，由国务院处理提出意见。
此外，在国务院发布的《物业管理条例》中，规定了“业主应当按国家有关规定缴纳专项维修基金”，“专项维修基金的收取、使用、管理办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定”，也就是说，广州市房管局无权对行政法规规定缴费主体作出变更。
“终审判决出来之后，业主是不能再上诉的了。而且以后遇到有同类案件，参照这个判决，小业主如果再起诉开发商，就有很大可能会被驳回。”李瑾如此表示。
而广州市物业管理协会一位人士表示，这个判决结果虽然出人意料，但毕竟使这几年来在物业维修基金方面的争端告一段落。
广州大学法学院的一位负责人则认为，在法理上，广东省人大有立法权，可以制定地方“法规”，而建设部的规定是在某个领域做出的一种行为“规则”，地方人大可以根据辖区内的实际情况制定地方法规，辖区内的所有行政和司法机关都应该以此为法律依据。但是，广东省人大最近也在谨慎修改省物业管理条例，出于立法发展的考虑所以才可能出现这样的终审判决结果。
而根据记者手头的资料显示，从1998年到2003年期间，是广州楼市高速发展的阶段，每年商品房的竣工面积从400万~600万平方米不等。其中住宅占据的比例超过七成。也就是说，终审判决出台后，将有面积超过近千万平方米的住宅小区业主要么只能选择等待国家出台明确的政策指引，确定物业维修基金该由谁缴纳；要么就要自己掏钱埋单。而当他们选择了后者，按40元/平方米或者购房总额2%的标准，也就等于为广州开发商节约了数以亿计的现金支出。 |
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