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| 打击“售后包租”定法容易执法难 |
| 作者： 来源：第一财经日报 |
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听起来的确很美：买房人在购买写字楼之后，就有开发商帮着出租，约定几年为期，每年有8%或者更高的回报率。这种售楼承诺在被重申为违法之后却依然没有收敛的迹象。专家认为，要彻底取缔这种并不合规的销售行为，现在看来还十分困难，因为开发商有很多种方式可以规避这种做法带来的法律风险。
要包租，就可以以便宜的价格买楼。这就是位于上海长寿路地段的一个写字楼定下的销售规矩，从去年下半年开始就一直没变过。《第一财经日报》昨日通过该售楼处了解到：11000~14000元/m2的价格 是卖给日后“包租”的客户，如果客户不愿包租，则不能享受这个折扣价，只能以16000~18000元/m2的价格购买。包租的期限为10年 1~3年投资回报为8% 4~7年为9% 8~10年为10%。这个落差巨大的两重价格体系使该楼盘的售后包租一直进展顺利。记者昨日了解到：该楼盘已经基本销售殆尽。问到有关《广告法》中对于售后包租的限制，该楼盘表示没有影响。
该楼“售后回租”的具体操作模式为：业主在得到预售合同的同时就可以获取一个承诺书。开发商以此承诺可以给业主连续多年8%或者以上的租金回报。待到交房时，开发商会与业主签订两个合同：一份正式合同之外还有一个包租协议。
这也是大多数以售后包租名义出售写字楼的开发商惯常的操作模式。而自从上海商铺、酒店式公寓以这种模式销售楼盘开始，写字楼的售后回租也雨后春笋般的冒了出来。记者昨日在上海长寿路上还看到一个写字楼赫然打出“2年赢回一辆宝马”的宣传语。从去年9月份以来，该写字楼项目就一直对外承诺最高7年包租，年收益率达8%。该项目相关负责人称：该楼的销售模式为，投资者首付五成后，可以和开发商签订一份“租约”合同，开发商承诺在7年内每年返还投资者房款总价的8% 而开发商拥有转租的权利。
这之前高调宣称“售后回租”的楼盘现在依然没有改变策略。记者通过网上房地产了解到：该项目372套房源已经售出360套，而该楼盘售楼小姐昨日对本报记者表示：目前还没有接到不允许以“售后回租”宣传词来卖楼的通知，并称应该对目前售后回租的方式没有过多影响。
虽然法律对“售后回租”的宣传方式明令禁止，但是在沪上很多写字楼的销售中，这种可以刺激投资者的销售方式依然为开发商所热衷。而且在业内人士看来：要彻底取缔这种并不合理的销售行为十分困难。因为开发商依然有多种方式可以规避法律风险。
“例如作为开发商的A公司完全可以成立一个B公司，以承担A公司的包租业务。当写字楼售出之后，A公司和业主签订销售合同，B公司和业主签订租务合同。表面看来A公司和B公司完全没有联系。而且开发商也照常以售后回租的方式售楼。”仲量联行商业部总监陈立民说：如果以这种方式操作，那么最终无论在房地局还是工商局那里都可以轻松过关。
陈立民认为，要将这种给市场带来很大不安全因素的操作方式彻底取缔，一定要政府部门通力合作，否则对于法律的重申也很难达到应有的效果。
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