来源：《今日财富·地产SHOW》记者：牛珈　　2005-8-26

政府收地：督促开发商开发土地 直接抑制房价
打响平抑北京房价第一枪
　　业内人士认为政府此举督促开发商开发土地直接抑制房价
　　8月初，北京市国土与房屋管理局宣布，由于土地受让方未能按约定期限付清全部地价款，所以收回32家地产商开发的共计38宗地块，其土地使用权重归国有。同时，国土资源部还表示，清理闲置土地的工作已经全面展开，本月内便会出台相关实施细则。
　　此次收地，是北京首例大规模的土地使用权收归国有行动，事件一经公开，立刻引起了社会各界的高度关注，业内人士普遍认为这是政府在给开发商敲警钟，是一个非常好的开始。而且，可以看出政府已下定决心，从房地产市场的源头土地下手，彻底整顿市场，建立一套完善规范的市场新秩序。
　　
中国国土资源网土地市场顾问服务中心总经理冯晖
　　政府在大力盘活开发商手中土地
　　收回土地是很正常的事情，很早以前就在深圳开始实施了，这有利于北京房地产市场的健康发展。
　　这次北京市开始收回土地，是在给开发商一个信号，是在重申《土地法》的精神。今年6月份，国务院“新八条”提出加大土地供应调控力度，严格土地管理，其实也是在强调土地法。看来政府在花大力气，盘活掌握在开发商手里的土地。
　　同时，这次收回将对北京市场带来很大影响。首先，土地收回是对开发商开发土地的一个督促，加快开发商的融资速度，提高北京市场的供应量，对平抑房价起到直接的作用。其次，被收回土地可能进入拍卖市场，对盘活土地、平抑房价起到根本的作用。最后，对于树立地产商的品牌形象也有很好的昭示作用。
　　
SOHO中国总裁潘石屹
　　支持政府这种行为

　　房地产宏观调控的政策前一段时间主要是调控税收，增加了流通环节的税。现在开始实施的是土地政策，公布土地供应计划，回收闲置土地。
　　我非常支持政府的这种行为，因为这些土地政策的出台，一是可以让房地产市场透明，知道未来会有多少供应量，这些供应量在什么地方；其次是收回这些土地可以让土地真正落到能够建出房子的人的手中。但对这些被收回土地的房地产发展商是一个非常大的打击。
　　之前在房地产界一致认为政府说收回土地只是说一说，这38块土地的收回，打破了这些幻想。希望政府能够严格地执行土地政策，定期公布土地供应计划，对不交出让金或者不合法的土地收回。
　　
北京中广信房地产公司策划总监温立鹏
　　政府的目的是给市场一个警示
　　政府收回土地的行动敲响了开发商的警钟，必将呈现良好的市场反应。对资金有保证的企业来说，是一种激励。
　　应该说，这次政府的态度并不特别严厉，收回土地后没有立即拿出来招拍挂。显然，政府的目的在于给市场一个警示。同时，政府应加强对企业现金流等方面的监控，加强企业拿地资质的评价。不应再使有资金实力的企业拿不着土地，缺乏资金保证的企业仍然握着土地的现象继续下去。
　　
北大城市与环境学系博导董黎明
　　政府这次行动绝非作秀
　　我们国家的土地资源很紧张，开发商买了就应该及时利用，而不是囤积居奇。
　　以往由于受到利益等因素的影响，官方在土地方面，包括对闲置土地的收回，土地出让形式的管理上的行动显得迟缓和薄弱。虽然政府的这次行动来得晚了些，但这绝非作秀，是解决问题的开始，市场应予以支持。
　　
业内人士
　　政府开始真刀真枪惩罚违约者
　　以前协议出让的土地，虽然要求交纳土地出让金，但真正“中规中矩”执行的却是少数，因为种种原因，相关主管部门也未能和开发商较劲。而如今38宗土地被收回，说明政府对早先的政策不只是停留在书面上，而是落到了实处，开始真刀真枪，对违约者处以惩罚。因此，这也使得那些掌握着土地，但是无开发能力的开发商的侥幸心理破灭，从而也就加速了房地产市场新一轮洗牌。
　　在一派观望的气氛中“肝颤”
　　说真的，我很佩服任志强，动不动就抛出一部洋洋洒洒的万言书什么的，任总这份“以行业为己任”的精神，确有几分“兼济天下”的国士品格。这不，上周，任总又抛出了一份万言书，这回的矛头直指央行。
　　央行上周出台了一份《2004中国房地产金融报告》，立即引发轩然大波，争议的焦点集中在寥寥几十个字的“取消期房预售”上。报告称“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”
　　任志强几乎在第一时间里抛出万言书进行批驳，他说，这是一份逻辑混乱的报告，“如果这份报告真是代表央行的意见，那么说明中国的央行对中国房地产的认识水平太低、太差了。”
　　与任志强的豪放派的直率做法相比，潘石屹当属婉约派的阴柔路子。潘在网聊时表示，“取消期房预售”仅仅是央行报告中的一项建议，这项建议转变为法规的可能性几乎是没有的，没有一个国家是限制期房销售的。
　　就是这几十字的建议，已足可让开发商们产生心理震荡。我同意上海房产之窗分析师尹喻的说法，“央行有关取消房屋预售的建议可谓再次给市场传递收紧信号，由此引发的观望情绪，可能让开发商资金回笼的周期加长，资金链进一步吃紧。”
　　说到期房预售，日前，官方公布的统计数据显示，7月份，北京市商品住宅期房预售均价每平方米7057元，比6月上涨了158元，比5月份低79元，环比涨幅为2.3％。其实，当前的关键问题不是价格的涨跌，而是市场交易量的明显缩水。这表明观望情绪仍在楼市蔓延。而每一个有可能加重这种观望情绪的建议或信号，都让开发商们“肝颤”。
　　好了，别总顾着“肝颤”，说点轻松的事儿吧。报载，伦敦西南郊有座豪华私宅近日引起了世界媒体的注意。它被称为“英国19世纪后建造的最重要的私人住宅”，要价1.3亿美元，荣登福布斯房地产排名榜榜首。代理商透露，已有一位中国商人表示了购买意向。你瞧，这哥们儿多给咱中国人长脸。
　　
投机分子：
　　楼市的“情人”还是泡沫的“罪人”
　　业界人士认为信息、土地和资金的制度缺陷才是房价虚高的主因
　　听到“投机”这个词，相信多数人都会联想到高涨的房价和房地产泡沫，想到国家的调控政策。之所以会有这样的联想就是因为与人们生活息息相关的房屋的价格，已经大大超出了普通百姓的承受能力，很多买不起房的百姓只能期盼着国家的调控政策能够使虚高的房价回落，而本轮宏观调控的重点之一就是抑制商品房中的投机行为。投机俨然是房地产泡沫产生的主要原因。
　　但是也有业内人士和学者认为，把产生泡沫的罪名都加在投机者身上不公平。8月14日，华远总裁任志强就发表了一篇这样的文章，认为投机与泡沫没有关系，投机是市场经济的必然产物。
　　究竟投机与泡沫有没有关系？各有各的观点，各有各的依据，究竟谁对谁错，很难下一个定论。
投机与泡沫无关方观点
华远集团总裁任志强
　　信息不对称才是主因
　　确实，没有人会反对投机过多会产生泡沫这种说法，从郁金香事件到南海事件都告诉人们投机过重会产生泡沫。但是仔细分析世界上所有的泡沫事件，会发现问题并不是出在投机过多上，也不是出在高档产品或特殊产品价格过高上，而是在于在信息不对称的条件下将低档、并不值钱的郁金香花茎炒成了高档的稀缺品种，将非临海的内陆土地炒成了黄金地段的价格。
　　在今天的中国市场中，低档的普通商品房并没有被炒到黄金地段的高档房价格。只是因为中国用了各种一手市场的房屋产品的平均价格的统计方式造成了市场中的信息混乱，以为低档房也变成了高档房价或平均房价的水平。于是投机者就背上炒高房价、破坏中低收入家庭购房的罪名。
　　
　　金融学者
　　投机是市场经济的常态
　　投机就是逐利，是资本的天性，它是市场经济的常态。合法的、适度的投机行为能够活跃市场，增加税收，是市场正常运行的滑润剂。泡沫则是指在一定时期内某交易对象的价格高出其内在价值部分的一种经济现象。楼市中存在泡沫即房价与其实际内在价值的背离是不可避免的，关键在于泡沫的程度和泡沫的性质。
　　目前有些人一提起要打击市场中的泡沫及价格操纵行为，就认为必须利用行政手段去打压房价，抑制投机。这种观点显然有失偏颇。在一定条件下，用行政手段、用政府行为去抑制市场投机是可行的，也是必要的。但这种手段只能治标不能治本。真正应该规范的是开发公司，应该打击开发公司的欺骗造假行为。
　　
地产媒体
　　没有投机的市场不存在
　　搞市场经济就不能随意地反对投机，应当承认投机活动的合法存在，没有投机的市场是不存在的，只是需要加强对消费者和投资者的教育。
　　造房子，土地和资金缺一不可。房地产市场如果有泡沫，往往发端于此。房地产市场价格虚高的根源在于土地和资金非市场化配置的制度缺陷。目前，全国各地普遍存在的不透明的土地制度，所导致的大量寻租行为是土地和房价虚高的主要根源。
　　
泡沫与投机有关方观点
　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成
　　地产泡沫是投机需求造成的
　　投机需求过度时会造成房价大起大落，投机需求上升时导致房价出现泡沫，房地产业过度繁荣，金融风险积聚；投机需求减退又使得房价跌到均衡价格以下，房地产业一蹶不振，影响正常的经济发展。
　　房地产市场的泡沫，主要的是投机需求造成的。当然，出现普遍的价格暴涨时，由于预期的作用，自住需求者也会超前消费或者恐慌性消费，投资需求者也会变成短期投机者。这几年房地产市场出现泡沫，就是因为房地产投机严重。
　　
经济学家
　　过度投机是产生泡沫直接原因
　　从经济学的角度看，房地产泡沫的产生是一种经济状态的失衡现象。导致这种失衡状态的原因是多种多样的。从泡沫及房地产泡沫的定义中我们不难看出，过度投机而导致的地价飞涨是房地产泡沫产生的直接原因。
　　房地产投资在一定程度上变成了圈地投机，投机的成分越多，泡沫形成的越快。同时由于土地资源是稀缺、有限的，随着经济的发展，人口的增多，城市化进程步伐的加快，人们对土地不断增长的需求与土地的稀缺之间的矛盾越来越突出。在这种情况下，有限的土地在反复转手交易的过程中，价格飞涨而产生地价泡沫。
　　
市场专家
　　只要有投机就有可能有泡沫
　　房地产是否过热的问题，关键在投机性购房的多少，投机性购房太多迟早会发生泡沫。由于预期楼价会走高，投机者觉得炒作有钱赚，就不断会有资金进入房地产，最终将楼价推向高峰。香港1997年爆炒房地产所造成的价格泡沫，便是由投机者的行为制造的。
　　在房地产市场中，只要有投机行为存在，就可能存在泡沫。投机行为对经济造成的破坏非常巨大，因为楼价被人为炒高后，消费者为购房而付出的资金更多，而他们在另一方面将节衣缩食，从而对其它行业造成影响。房地产泡沫破灭后，炒家破产、开发商亏损，给就业和消费市场带来压力。
　　
业内人士
　　当投机使价格虚高就形成了泡沫
　　造成房地产泡沫的主要原因是投机性需求。由于房地产的特殊属性如土地的稀缺性、区位的差异性、房地产建设周期长等，造成房地产供给呈现刚性，不能随着需求的变化及时调整，当房地产出现投机炒作时使房地产价格脱离其价值虚高上涨，就形成房地产泡沫。典型的房地产泡沫包括我国海南省、北海市等城市产生房地产泡沫，都是投机性需求造成的。
　　
泡沫与投机
　　无关方依据
　　■信息不对称。
　　■开发公司才是真正应该规范的。
　　■土地和资金才是主要根源。
　　
泡沫与投机有关方依据
　　■土地在反复转手的过程中，产生地价泡沫。
　　■房地产的特殊属性使它不能随着需求的变化及时调整